——甲方违法卖房，乙方违约付款，法院一、二审判决两重天

记者 郭炫斌  彭文

你不依法，法不依你：翻手为云，覆手为雨

核心提示：2003年5月1日，家住湖南省长沙市的谢汝珍将自己位于三湘小区40栋的住房302号房卖给廖娟娟，双方约定房价为128000元。2005年10月17日，卖房的谢汝珍向买房的廖娟娟发出解除购房合同通知：廖娟娟由于你购房款迟迟不给我，特此提出与你解除购房合同，此房不卖了。……2003年5月23日，湖南省长沙市雨花区人民法院公开开庭审理了该房屋买卖合同纠纷一案。日前，湖南省长沙市中级人民法院再审了本案。本案的一审是原告不服判，上诉后改判。但二审过后，原审被告谢汝珍却为其喊冤。

案情回顾

2003年5月23日，雨花区人民法院就原告刘有根诉被告谢汝珍房屋买卖合同纠纷一案，以简易程序予以开庭审理。其后，该案转为普通程序，于2013年11月7日第二次公开开庭审理。

一审：原告败，被告胜

原告刘有根诉称：2003年5月1日，原告之妻廖娟娟与被告签订了一份“购房合同”，合同约定被告将位于长沙市雨花区韶山南路443号三湘小区40栋302号卖给廖娟娟，约定房价为128000元。合同签订当天，原告向被告支付购房款80600元，后于2003年5月14日向原告支付41000元，8月12日向被告支付1200元。2003年10月25日，被告将该房屋交付给了原告居住至今。2005年11月22日，原告又向被告支付购房款3600元。该套房屋的房产证于2013年1月7日颁发，并由原告持有。现原告要求被告协助办理房屋产权过户手续，但被告一直予以拒绝。原告遂向本院提起诉讼：请求判令：1、被告履行协助原告办理位于长沙市雨花区韶山南路443号三湘小区40栋302房的房屋产权证过户手续；2、确认被告与原告对长沙市雨花区韶山南路443号三湘小区40栋302号房的房屋买卖合同有效。

被告谢汝珍辩称，被告与廖娟娟所签购房合同约定房价为128000元，原告累计支付被告126400元，至今仍拖欠1600元。2003年5月14日，原告在明知被告已经与银行结清贷款41000元的情况，原告未按购房合同一次性支付所欠购房款4000元，原告已经构成违约。2003年8月12日，被告将40栋302杂屋一间腾空交付给了原告，原告仍未履行结清购房款的义务，再次违约。2005年10月17日，被告提出要求解除购房合同，原告才在2005年11月22日支付3600元。经核算，原告仍拖欠购房款1600元，原告多次违约，时间长达十年之久。现原告仍以多种理由推脱，拒绝支付拖欠的购房1600元。根据相关法律的规定，被告有权解除合同，原告应当承担违约责任，并赔偿被告损失十万元。综上所述，被告不能协助原告办理过户手续。

2013年11月8日，该法院以（2013）雨民初字第1023号作出驳回原告刘有根的所有诉讼请求。

二审：原告胜，被告败

刘有根不服判决，向长沙市中级人民法院提起上诉。中院审理本案后，于2014年1月14日以（2014）长中民三终字第00024号作出如下判决：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2013）雨民初字第1023号民事判决；二、确认廖娟娟与谢汝珍于2003年5月1日签订的《购房合同》合法有效；三、谢汝珍自本判决生效之日起三十日内协助刘有根办理位于长沙市雨花区韶山南路443号三湘小区40栋302房的房屋产权过户手续。本案一审受理费5800元，二审受理费5800元，共计11600元，由被上诉人谢汝珍负担。本判决为终审判决。

谢汝珍不服（2014）长中民三终字第00024号民事判决，向长沙市中级人民法院申请再审，谢汝珍申请再审称：一、刘有根不具有诉讼主体资格。二、双方签订的《购房合同》属无效合同。三、因廖娟娟、刘有根未付清购房款，谢汝珍有权解除《购房合同》。四、谢汝珍不应协助刘有根办理房屋过户手续。请求人民法院依法再审本案。该法院于2014年6月20日，以（2014）长中民监字第00177号作出驳回谢汝珍的再审申请的民事裁定书。

卖房人与一审法院所持的法律依据

本案的一审法院认为，经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住宅。经济适用房的上市交易应当符合国家法律法规及相关政策的规定。本案中，原、被告所诉房产的房屋所有权证书明确载明房屋性质为经济适用房。根据相关法律和政策的规定，经济适用住房购房人拥有有限产权，只能由购房人及其共同申请的家庭成员自住，不得出售、出租、出借、闲置和擅自改变住房用途。同时，经济适用住房上市交易，必须按有关政策规定取得完全产权的情况下，将该套房屋卖予原告，原、被告之间进行的买卖行为不符合关于经济适用房上市交易的规定，故原告要求被告配合办理过户手续的诉讼请求，本案不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”。本案原、被告之间买卖的房屋属于限制转让的标的物，故原告主张确认被告与原告对长沙市雨花区韶山南路443号三湘小区40栋302房的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院不予支持。

记者据谢汝珍的答辩称：上诉人刘有根违反了《购房合同》约定，至今尚欠她被上诉人1600元购房款未付清，她被上诉人有权要求解除合同。根据《经济适用住房管理办法》第30条的规定：“购买的经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”，双方签订的《购房合同》是无效购房合同，在签订合同时，被上诉人没有取得房屋产权证，违反了《城市房地产管理法》第32条、39条的规定。上诉人的诉讼主体资格不适格。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。

谢汝珍的代理人对记者声称：对于本案二审的改判，本案认定判决，已属行了合同的主要付款义务，故对被上诉人要求解除购房合同的主张不予支持。本案的二审认定改判，缺乏法律依据规定是错误的。被申请人刘有根至今还欠申请再审人谢汝珍购房款1600元。刘有根违反购房合同的“查清欠款清算”的约定。应依据中华人民共和国合同法第94条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：四项、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

该代理人还对记者讲，“法院认定判决以满五年”，法院的二审改判、适用法律确有错误，其事实：1、申请再审人谢汝珍，于2001年9月8日收到本单位将位于长沙市雨花区韶山南路443号三湘小区40栋302号“经济适用住房”，交付给申请人使用。新证据长沙广厦（安居）住宅预售合同，本合同证明她谢汝珍，于2001年9月8日收到住房钥匙的。2、申请再审人谢汝珍于2003年5月1日与廖娟娟签订了一份“购房合同”（依“购房合同”日期为证），2001年9月8日－2003年5月1日、时隔1年零7个月21天，未满5年。法院二审改判：是按2003年5月1日――2013年1月7日，认定错误，违背“经济适用住房管理办法”的规定，是违法的判决。3、申请再审人谢汝珍卖经济适用住房时，是无房产权证及土地使用证，更没有向单位及政府部门递交申请和房产税等，是违法卖房。依据经济适用住房管理办法第30条：经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易。（本案房产权证是2013年11月12日颁发的“房屋所有权证”第713275848，应认定是无效的“购房合同”）。

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《中华人民共和国民法通则》第六条，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国合同法》第七条，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第一百三十二条，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。